こんばんは、庵野です。
今回は、最近気になって仕方ない REIT（Real Estate Investment Trust）投資に関する記事（ブログ）になります。
「日経平均が 6万円 を超えるのでは」と囁かれる昨今の国内株式市場において、"逆張り投資家" の庵野は思うように動けておりません。
保有銘柄の株価が上昇していくことは嬉しいことですが、一方で "新しい投資ができていない" というジレンマを抱えています。
そんな中、「何かが好調なら、何かが不調だろう」ということで、最近はREITについて調べる機会が増えました。
今日はそんな「REIT」に焦点を当ててみたいと思います。
●そもそも『REIT』ってなんだろう
REIT（Real Estate Investment Trust）とは、投資家から集めた資金や金融機関からの借入金で「不動産」を購入し、その 賃貸収入 や 売却益 を投資家に分配する金融商品です。
「不動産投資信託」とも呼ばれており、実際の不動産を所有することなく、小口からの不動産投資が可能となっています🏢
東京証券取引所へ上場していることから株式と同じように売買が可能で、「新NISA成長投資枠」で購入できるのが良い点ですね。
株式投資とは異なる独自の収益構造とリスク特性を持っています。
株式投資と比べた メリット／デメリット を、一般論としてシンプルにまとめてみました。
📈メリット
・高い分配金利回り
配当可能利益の90%超を分配する運用、４％代後半の利回りが主流
・インフレ耐性
物価上昇局面では不動産価格や賃料も上昇傾向なので追い風に
📉デメリット
・金利上昇に弱い
不動産取得に借入を利用、金利が上昇すると利払いが増加し収益圧迫
・値上がり益（キャピタルゲイン）が限定的
利益の大半を分配に回すため、事業を急拡大させることが難しい
今後の国内経済においては「金利上昇」の下げ要素と、「インフレ」という上げ要素、この２つがどう効いてくるのか、その予想がREIT投資の肝だと思っています。
実際のところ、庵野は REIT投資に対して 実験的な気持ち が大きいかもしれません☕
●狙っている銘柄と投資口価格チャート、指値目標など
現時点でREIT投資を検討している銘柄は以下の２つなります。
１．ＭＩＲＡＲＴＨ不動産投資法人 投資証券 （3492）
２．マリモ地方創生リート投資法人 投資証券 （3470）
庵野は「押し目買い／底値拾い」投資家なので、現在はどちらの銘柄も下落基調となっています。
大事なのは、下がっている理由をきちんと考え、安全に投資できる銘柄なのか見極めること。
もちろん、確証はありませんが「考える姿勢」は大事ですよね😎
まずは 投資口価格チャート と 指値目標 から見ていきましょう。
１．ＭＩＲＡＲＴＨ不動産投資法人 投資証券 （3492）
２．マリモ地方創生リート投資法人 投資証券 （3470）
日銀の利上げ があればさらに価格が下がるだろうと思いつつ、既に織り込み済みなのかとも勘ぐっており、指値は悩み中。
ちなみに マリモリート🟢については、過去にも狙っている銘柄として紹介しています。
その時の記事はこちら👇
●それぞれの銘柄が欲しい理由と価格が低調な理由
今回も庵野が思うところを簡潔にまとめてみました。
１．ＭＩＲＡＲＴＨ不動産投資法人 投資証券 （3492）
・「総合型」オフィス・商業・ホテル・住宅と分散
・格付は JCR：A+（安定的）、稼働率 98.5％
・直近で投資口の追加発行（公募増資）を発表、価格が下落
・現在利回りは約６％と高利回り
２．マリモ地方創生リート投資法人 投資証券 （3470）
・同じく「総合型」も地方の住宅・商業施設が中心
・格付けは JCR：A-（安定的）、稼働率 99.3％
・地方依存で一部減益、支払い利息増加で減益／分配減少懸念
・現在利回りは 5.8％程度で高利回り
以上のことから、両銘柄ともに致命的な要素はないと判断しました。
「高配当株」の投資先として積極的に約定を狙いと考えています。
いかがでしょうか。
酸いも甘いも経験されている皆様、REIT投資についてコメント／アドバイスをお待ちしております。
それでは。
淡々と。良い返済と、良い配当を。
※本記事（ブログ）は投資の記録であり、特定銘柄の売買を推奨するものではありません。最終判断はご自身でお願いします。
